風貌徐圖 創新疾馳——從魯祖廟街區煥新看渝中區城市更新改革治理實踐
2025-03-23 07:17:41 來源： 重慶日報
3月17日中午，春雨浸潤的渝中區魯祖廟傳統風貌區（以下簡稱魯祖廟）顯露出特有的光影質感。街角的表叔茶餐廳里，餐廳主理人舒暢忙前忙后，熱情招待著店里的客人。
“70后”舒暢是土生土長的解放碑來龍巷人。20年前，他在渝中區日月光廣場開了重慶首家廣式茶餐廳。2015年離開日月光廣場后，他轉戰萬象城、新光天地等商圈發展。去年6月，魯祖廟街區開始招商，舒暢又重新將表叔茶餐廳開回了渝中區。
吸引舒暢回歸的魯祖廟曾是重慶母城外擴的原點，它經歷了清末民初的“匠市”、抗戰時期的“書市”和聞名遐邇的“花市”。如今，承載重慶母城100多年記憶的街區在經過3年多的改造提升后重新開街——1萬多平方米的街區不僅呈現了民俗遺存的傳統建筑，還聚集了精釀酒吧、獨立烘焙店、潮流咖啡館等業態，老重慶和外地游客絡繹不絕前來打卡。
魯祖廟的煥新，是渝中區實施城市更新行動的一個縮影。
近年來，渝中區搶抓全國首批城市更新試點機遇，分批分類對區內重點區域實施了整體更新、綜合整治和風貌保護，在延續城市文脈的同時，改革探索后期運營路徑，為老街區轉變發展方式注入活力。該區先后推出的“一梯一道兩巷兩廠”等典型案例，獲得國務院督查激勵表彰。
去什么留什么
城市更新是一臺復雜的“外科手術”
轄區面積20平方公里的渝中區，在2004年完成化龍橋片區整體拆遷改造后，就步入了全域城鎮化時代，其城市發展方式也隨之轉變為以城市更新為代表的存量改革。
改造前的魯祖廟，70%以上的建筑建于上世紀20至70年代，融合了不同時期的建筑風格，是重慶建筑文化的“活標本”。其中，柏廬建筑群、民生路105號民居等被列為文物保護建筑，民生路99號建筑被評為歷史建筑。但另一方面，其房屋破舊、管網老舊、環境整潔度差、消防隱患大，給當地居民和外地游客帶來不便。
這就意味著對魯祖廟的改造，不僅僅是物理空間的保護和更新，還要強調“戀地情結”，賦予其區域意義，讓本地居民有歸屬感，讓外地游客有新鮮勁。
“為此，我們在改造過程中采取的是動態的設計和施工方式，就是逐一對老建筑進行地勘和鑒定，然后確定施工保護方案，這樣一來，整個改造速度就得慢下來?！苯ㄔO單位渝中區文旅集團項目管理中心總工李東說。
位于魯祖廟的大同路75號，是一棟滲透著年代感的4層蘇式建筑?！拔覀儼凑赵瓉淼母脑旆桨竸冸x墻體后，發現它的內核是雙曲面的拱形屋面，這樣的工藝目前在重慶已經很難找到了?！崩顤|說，為了把雙曲面拱形屋面保留下來，建設單位會同設計、文保部門多次碰頭協商，最終修改了改造方案。
經過5個多月的奮戰，大同路75號完成改造，不僅保留了蘇式建筑特有的風格，還將樓棟內部巧妙連通，狹小的老舊住宅空間變成了大開間的商業載體。
建筑學專業出身的舒暢說，2015年表叔茶餐廳關店后，自己在其他區域也運營過爆火店鋪，但心中始終放不下對渝中區的眷戀。而將魯祖廟作為重回渝中區的起點，自己其實是被幾塊仿古磚吸引所致。
這些年，舒暢時?；氐接逯袇^，行走于自己童年穿過的街巷，有一次路過魯祖廟街區改造工地，他被一堵用仿古磚砌成的墻深深吸引。和工人攀談后，他得知工人是蘇州來的，而這些磚來自安徽黃山腳下一批被拆除的老建筑。他頓時對改造后的魯祖廟充滿期待。
保留風貌，徐徐圖之——從2021年啟動到2024年正式開街，這就是建筑體量1.1萬平方米的魯祖廟，花了3年多時間才完成改造提升的原因?！罢麄€項目80%的建筑都是原來的，改造過程保留了原有的高度、位置，并對周邊老舊居民樓的地下管網、樓內防水等進行了翻新改造，拆除了有安全隱患的部分?！庇逯袇^住房城市建委副主任徐東說，“以前整個風貌區只有一個出入口，改造后有了7條消防通道?！?/p>
這是渝中區探索超大城市現代化治理新路徑的具體行動。徐東表示，這幾年，渝中區展開了對原有城市空間的深度改造，從十八梯蜿蜒的石階，到百年戴家巷里的煙火氣，從山城巷的古樸街景，再到魯祖廟、妙街的人文風情，一處處老街巷、老景點的改造給城市空間注入了新活力，讓老重慶的故事在城市進程中有了新的注腳。
建好了如何活
運營催生全市首個含地上建筑出讓地塊
魯祖廟于去年初正式啟動了招商。沒想到，一個棘手的難題擺在眼前。
渝中區文旅集團的招商團隊滿懷期待與多家品牌商家展開洽談，然而合作都因為一個共同原因陷入僵局：權證上的房屋面積，與實際租賃面積不一致。
原來，在前期建設階段，雖然渝中區文旅集團對風貌區內的13棟建筑完成了確權，但由于房屋所在的土地并未走招拍掛程序，一些建筑與建筑之間的飛地權屬不清晰，給后期招商埋下了隱患。“雖然有的只有不到1平方米的出入，這卻成了我們的‘絆腳石’，尤其在招引一些國際品牌時，對方提出租賃實地與產權面積一致才能簽約。”渝中區文旅集團招商中心負責人程慰說。
面對這一難題，渝中區快速啟動了重新梳理土地權屬關系，經反復會商后，創新推出了我市首例“帶租約出讓”的供地模式。
與以往掛牌出讓的土地不同，“帶租約出讓”意味著地塊在掛牌出讓時，土地上的建筑物可以帶著原有的租賃合同出讓，實行“買賣不破租賃”的協議。
今年1月，渝中區文旅集團以6.19億元競得魯祖廟正街面積約5372.26平方米的商業區地塊，其中帶租部分的面積占80%以上，進駐商家有星巴克、奈雪的茶等知名品牌。
“‘帶租約出讓’模式給公司吃了‘定心丸’，在招拍掛流程正式完成之前，我們就提前盤下這間100平方米的鋪面，簽下了3年租約?！濒斪鎻R一家品牌飲品店的負責人說。
事實上，作為我市的建成區、老城區，渝中區土地資源有限，城市更新中經常面臨新增用地不足、地塊零散等難題。
如何把寸土寸金的存量土地釋放出來？“近年來，我們加強城市更新規劃統籌與土地政策融合改革創新，積極開展城市更新保留建筑不動產登記和土地供應綜合改革試點，完善全生命周期管理，提高城市規劃、建設、治理水平，保障城市更新高質量落地實施，推進存量空間盤活利用，破解了渝中區城市更新中保留建筑盤活的難題，滿足了城市轉型發展的多元需求?！庇逯袇^規劃和自然資源局黨組書記鄧琳說。
創特色聚流量
優化傳統結構打造非標商業秀場
除了有大家熟知的國際國內連鎖門店，魯祖廟還呈現了50%以上主理人特色小店形成的流量磁場。
每當午后，風貌區內的Topia咖啡店就漸漸熱鬧起來，金發碧眼的肯尼在人群中格外引人注目。因為愛上這獨有的風景，在領館工作的他成了Topia的?？?。
當連鎖咖啡還在比誰家App下單更快時，Topia用實績證明了——讓人愿意發呆的地方，永遠有市場。去年開業后，Topia單日客單數量最高超過5000單，霸占某外賣平臺美食榜首超一個月。
“除了提供咖啡和飲品，我們更愿意為進店的客人們營造一個可以社交、獨處、釋放情緒的‘第三空間’。”28歲的柒柒是Topia咖啡店的主理人，去年，她盤下這間位于主街的店鋪，拆掉原本封閉的墻面，安裝了大片落地窗。獨特的運營理念讓這間小店開局即巔峰。
事實上，在魯祖廟，一群“不按套路出牌”的小店，正悄然掀起一場“非標準化商業”的運動——售賣“精釀啤酒”的北平機器，將麥芽、啤酒花與酵母的配比玩味到極致，不同于流水線上的千篇一律，每一口啤酒都帶給客人獨特的體驗；作為苗品記旗下的子品牌，四喜茶館則定位年輕一代，推出了火鍋沱茶、百抖茶烤奶等爆火單品……早春時節，漫步在魯祖廟的臨街小道，一間間以時尚零售、社交餐飲、文化藝術等多元業態為主的非標商業小店吸引市民、游客前往。據統計，目前進駐魯祖廟的非標商業就占整體商業的50%以上。
“顧名思義，非標商業就是一種打破了傳統商業的非標準化商業模式，它通過靈活多樣的空間設計、品牌組合和運營邏輯，滿足消費者對獨特體驗的需求，更加重視消費場所的個性化、差異化?！庇逯袇^商務委副主任朱玲艷說。
“曾經的老舊街區煥然一新，讓我們享受到更加便捷的公共服務，更加舒心的宜居生活。”在魯祖廟附近生活了30多年的老居民萬川香說。
渝中區解放碑街道較場口居委會主任張磊告訴記者，隨著魯祖廟風貌區的蝶變升級，其周邊城市空間還將持續優化，居民老舊小區也會逐步改造更新，讓身居其中的市民真正成為城市建設的參與者、獲益者。
新重慶-重慶日報記者郭曉靜左黎韻
責任編輯：李遠山
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